对于安省来说，海外买家税 (Non-Resident Speculation Tax) 不算陌生。但是对于渥太华来说，今年出台的政策却让很多人大为震惊。自2022年3月30日起，安省将对全省实行海外买家税，并且把税率从15%提升至20%。通常会在房产交接时通过律师支付。近期，省政府又更新了海外买家税税率，由20%上调至25%，2022年10月25日生效。下面我们就来简单介绍一下海外买家税。
谁要交税？
没有加拿大公民或永久居民身份的外国个人或企业，在安大略省购买住宅房 (residential property)，都需要缴纳海外买家税。也就是说根据现在的政策，留学生和持有工签的购房者都需要交海外买家税。该税适用于住宅房产，包括独栋，半独栋，联排，公寓，复式等。但不适用于超过6个单元的公寓、农业用地、商业用地或工业工地。
要交多少？
海外买家税是根据自住部分的房产价值 (value of consideration) 来计算的，税率25%。比如有一个海外买家买了一套综合用途的房产，楼上自住，楼下开了一家超市，总价值200万。其中楼上自住部分价值80万，楼下商业部分价值120万，那么该买家需要按80万来交海外买家税，也就是20万 (80万x25%)。
海外买家税不是按房产的持有权来交税的。无论房产所有权占比多少，只要是多人合买的住宅房，海外买家都需要按房产的总价值交税。所有合买的产权人需要共同承担海外买家税的义务，这就意味着，如果与您合买的海外买家没有交税，那么您需要承担这项义务。
举个例子：儿子刚拿到永居身份，想要在渥太华买一套价值90万的房产用于自住，但是由于收入问题，银行方面建议把妈妈名字加在房产上，贷款更好办一些。已知：妈妈是非加拿大居民。问：如果加上妈妈名字，妈妈需要交海外买家税吗？要交多少？答案是：要交，且要交总房价90万的25%，也就是22.5万。
谁可以不交NRST？
海外买家税也有特例，例如被OINP省提名选中的人及其配偶，难民及其配偶，加拿大公民或永久居民的配偶。
谁可以申请退税返还 (NRST Rebate) ？
2022年3月29日之前的老退税条件在这里就不过多赘述了，新条件于2022年3月29日起生效：2022年3月29日或之后交接的房产，满足以下所有条件，则可以申请退税：
- 自交接日期起4年内，拿到加拿大永居身份
- 仅有自己持有该房产，或仅自己和配偶持有该房产
- 自交接日起60天内搬入并将房产作为principal residence，直至申请海外买家退税（或直至满足海外买家税退税条件）
注意事项1：海外买家税必须在交接时先付，之后符合退税条件后再提交退税申请。
注意事项2：海外买家税退税申请，必须在拿到永居身份（拿到copr或移民局信件）的90天内，提交到有关部门。
注意事项3：夫妻中至少需要有一人满足以上3个条件，才可以申请退税。
我们还是用上面的例子来看，PR儿子和海外买家母亲合买房产用于儿子自住。母亲交了22.5万的海外买家税，如果母亲能在4年内拿到PR身份，海外买家税能退多少？答案是：零。因为退税的前提条件之一是：持有房产的人只能是母亲一人，或母亲与其配偶。
申请退税需要哪些材料 ？
- 土地/房屋转让合同
- 购房合同
- Statement of Adjustment
- 房屋评估 Appraisal
- 土地转让税 (Land transfer Tax) 和海外买家税 (Non-Resident Speculation Tax) 的付款证明
- 60天内自住入住证明
- 身份证明：CoPR信或登陆纸
海外买家税常见问题
如果你在购房后的4年内拿到PR身份，那么在你拿到PR身份的90天内，可以递交rebate申请，并且可以申请100%的海外买家税rebate。因为申请rebate仅需夫妻中的一方拿到身份即可。
需要。因为你代表海外买家买房时，你已成为应税受托人 (taxable trustee)。
在2022年3月29日之前购买的自住房，如果海外买家满足以下过渡条款 (Transitional Provisions) 的条件，则可能可以申请退税。
国际留学生：
- 在安省至少连续两年都是全职学生
- 仅自己本人持有房产，或仅自己与配偶持有房产
- 购房后60天内入住
- 自购房日期起，在安省有全职工作并且要至少工作一年
- 仅自己本人持有房产，或仅自己与配偶持有房产
- 购房后60天内入住
注意，2022年3月29日或之后购买的房产不适用。
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