跨境房东：对于许多跨国投资者来说，拥有境外房产并将其出租不仅是一种增加资产收益的方式，更是一种全球化的生活与投资态度。但是，每当报税季节到来时，这片看似繁花似锦的投资乐园背后隐藏着许多税务的迷宫与陷阱。每个国家或地区的税务规则各不相同，因此，非居民在进行出租房报税时往往面临着复杂的情境。如何确保您的报税过程既合法又能充分利用税务优惠呢？以下是一些关于加拿大非税务居民出租房报税的基本指导和注意事项。
1. 确定您的税务身份
通常来说，如果您满足以下两个条件，那么CRA就认为您是加拿大非税务居民：
- 您经常或规律的居住在另一个国家，并且不是加拿大居民（因为您是他国的居民）。
- 您在加拿大没有重要联系，并且在加拿大当年的居住时间小于183天。
判定税务身份，请参考博客：我(还)是加拿大居民吗？
2. 了解跨境房东的税务义务
作为非居民，如果您在加拿大有收入，那么您就有税务义务。非居民税务通常分为两种：
- 预扣税 (Part XIII tax)
- 所得税 (Part I tax)
- 联邦空置税 (Underused Housing Tax)
- 市政空置税 (Vacant Unit Tax, Vacant Home Tax, 每个城市叫法可能不同)
预扣税 (Withholding Tax)
- 定义：对于非居民的出租房产而言，当收取租金时，加拿大税务规定要求先从这份租金中扣除一定的税款。预扣税的目的主要是为了确保非居民能按时缴纳税款。由于非居民不常驻当地，预扣税成为了税务局确保自己能收到税款的一种方法。此外，预扣税也可以简化纳税过程，减少因后续追缴税款而产生的复杂性。
- 税率：25%。这意味着，如果您在加拿大每月有租金1000加元，您需要每月预先扣除250加元，并将其提交给税务局。
- 截止日期：预扣税需要每月缴纳，截止日期为下月的15号之前。
- 其他注意事项：虽然基本的预扣税率为25%，但是非居民您可以选择按净租金收入（即收入减去与房产相关的支出）来计算和支付税款。如果您希望这么做，需要像税务局申提前申请。
所得税 (Income Tax)
- 定义：所得税是对个人收入的征税。简而言之，它是基于您在一定时期内赚取的收入计算的税款，通常是以一年为单位。
- 税率：加拿大税率由两个部分组成：联邦税率+省税率。2023年联邦第一阶税率为15%。各省税率有所不同，具体请参考CRA个人税率表。
- 截止日期：每年的4月30日。例如2023年个人所得税的缴税截止日期是2024年4月30日。
- 其他注意事项：如果当年所交的所得税，大于年终报税时得出的金额，则CRA会提供退税。
联邦空置税 (Underused Housing Tax, UHT)
定义：联邦空置税，是加拿大联邦政府对空置或为充分利用的住宅房产的征税。该税于2022年1月1日起生效。
税率：房屋估值 (Assessed Value)， 或最近成交价 (Purchased Price)，较高者的1%。
截止日期：每年的4月30日。例如2023年的申报和缴税截止日期是2024年4月30日。注意，由于2022年是该税生效的第一年，税务局已将2022年的截止日期延迟至2024年4月30日。
其他注意事项：无论房屋是否空置，如果房东是非加拿大公民和非加拿大永久居民，则每年必须按时申报。否则个人房东罚款至少$5000加币，公司房东罚款至少$10000加币。
联邦空置税的详细内容，请参考：联邦空置税UHT：迟报至少罚款$5000！
市政空置税 (这里我们以渥太华为例)
定义：市政空置税，是城市以为鼓励房东充分利用房产，从而增加住房供应为目，每年向空置超过184天的非自住房征税。该税于2023年1月起生效。
税率：房屋估值 (Assessed Value)的1%。
截止日期：每年的3月16日之前。例如2023年市政空置税的截止日期是2024年3月16日。
其他注意事项：了解房屋空置税 (ottawa.ca)
💡作为跨境或海外房东，正确理解和应对加拿大出租物业的税务问题，不仅是法律义务，更是保障您投资回报的关键。面对加拿大独特且复杂的税法体系，非税务居民需要特别注意各项税务规定，如及时缴纳预扣税、准确申报年度所得税以及了解可能适用的房屋空置税等。这些规定可能会随着政策的变化而调整，因此保持对税法动态的关注是非常必要的。
正确处理税务不仅能避免潜在的法律风险，也能确保您的房地产投资在加拿大市场上的持续成功和收益。我们希望通过本文，您能获得必要的信息和指导，为您在加拿大的房产投资之旅打下坚实的基础。
